De quelques modifications apportées par la loi ELAN concernant les copropriétés

La loi ELAN (pour Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) publiée au Journal Officiel de la République le 24 Novembre 2018 apporte de nombreuses modifications concernant le régime applicable aux copropriétés et à ses acteurs.

Parmi celles-ci, deux sont particulièrement intéressantes :

I - Ajout d'une obligation supplémentaire pour le syndic de copropriété.

L'article 193 de la loi ELAN insère un nouvel article 18-1-1 à la loi du 10 Juillet 1965. Ce dernier dispose que "le syndic signale au procureur de la République les faits qui sont susceptibles de constituer une des infractions prévues aux articles 225-14 du code pénal, L. 1337-4 du code de la santé publique et L. 123-3, L. 511-6 et L. 521-4 du code de la construction et de l'habitation."

Les infractions visées par ce nouvel article sont les suivantes :

- Soumettre une personne, dont la vulnérabilité ou l'état de dépendance sont apparents ou connus de l'auteur de l'infraction, à des conditions de travail ou d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine (art. 225-14 du Code pénal) ;

- Proposer à la location ou continuer d'habiter dans un logement insalubre ou faisant l'objet d'une interdiction d'habiter (art. L.1337-4 du Code de la santé publique) ;

- Proposer à la location ou continuer d'habiter un logement présentant un risque pour la sécurité des occupants (art. L. 123-3 du Code de la construction) ;

- Ne pas procéder aux travaux nécessaires pour la remise en état d'un logement ou dégrader ce dernier pour en faire partir les occupants (art. L. 511-6 du Code de la construction) ;

- Contraindre un occupant à renoncer à ses droits, de le menacer, de commettre à son égard tout acte d'intimidation ou de rendre impropres à l'habitation les lieux qu'il occupe, de percevoir un loyer ou toute autre somme en contrepartie de l'occupation du logement, y compris rétroactivement, de refuser de procéder à l'hébergement ou au relogement de l'occupant, bien qu'étant en mesure de le faire (art. L. 521-4 du Code de la construction) ;

Ce signalement doit être effectué par le syndic professionnel, le syndic bénévole n'étant pas visé par cette nouvelle obligation de vigilance vis à vis des conditions d'occupations des lots de la copropriété dont il a la gestion. Il s'agit là d'une obligation supplémentaire pesant sur le syndic professionnel qui devra accroitre son attention sur les conditions d'utilisation par les copropriétaires de chacun de leurs lots, d'autant plus que la loi ELAN ajoute également que le syndic devra, dans les mêmes conditions, signaler les copropriétaire qui seraient tentés de jouer le rôle de "marchands de sommeil".

II - Modification de l'article 19-2 de la loi du 10 Juillet 1965 relatif aux impayés.

La loi ELAN dans son article 210 dispose que les deux premiers alinéas de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précitée seront ainsi rédigés :

"A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles."

Les modifications sont minimes mais elles permettront peut-être de résorber le nouveau fléau des copropriétés, à savoir les situations d'impayées de charges de la part des copropriétaires.