Loi du 27 Juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite

Aujourd'hui on va s'intéresser à quelques articles de la loi n°2023-668 datée du 27 Juillet 2023, publiée le 28 Juillet 2023 au JO et qui sera effective dès le 29 Juillet 2023.

Nous avions déjà évoqué dans un post précédent les travaux préparatoires concernant cette loi visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

L'intitulé est déjà révélateur : elle ne s'appelle pas "loi visant à renforcer la protection des logements (...)" mais bien "loi visant à protéger (...)" : est-ce un aveu du législateur que les dispositions précédentes étaient inefficaces sur l'occupation illicite d'un bien ?

Dispositions relatives à la procédure contre l'occupation illicite

L'article 1 et l'article 3 renforcent la sanction pénale contre la pénétration et l'occupation illicite d'un logement (art.3) mais également de lieux à usage professionnel, commercial ou agricole (art. 1).

Petite nouveauté qui a fait grand bruit : l'instauration d'une amende pour l'occupant sans droit ni titre d'un logement d'habitation (uniquement) qui se maintient dans les lieux au-delà des deux mois visés par le commandement de quitter. Ce sera donc 7500 euros... sauf dans les cas suivants :

- Bénéfice de la trêve hivernale ;

- Saisine du JEX pour obtenir des délais avant de quitter les lieux, étant précisé que l'art. 2 exclu désormais la possibilité pour un squatteur de solliciter ces délais. Notons aussi que les occupants de mauvaise foi, qui restera à démontrer, ne pourront plus obtenir de délais. L'article L.412-4 du Code des procédures civiles d'exécution est d'autre part modifié sur ce point puisque les délais octroyés par le JEX pour se maintenir dans les lieux ne sont plus inclus entre trois mois et trois ans mais entre un mois et un an ;

- Logements sociaux ou appartenant à une personne morale de droit public ;

Nous notons également un tentative louable avec un art.4 de punir pénalement la diffusion du "guide du petit squatteur", ce qui ne l'empêchera pas malheureusement et d'expérience, de le trouver dans toutes les bonnes crèmeries...

En revanche, l'art. 6 est intéressant à plus d'un titre. En effet, l'une des difficultés de la version antérieure de l'art.226-4 du Code pénal était relative à la notion de domicile qui excluait ipso facto les résidences secondaires de la procédure relative au squat.

Désormais la notion est élargie à tout local d'habitation, que la personne y habite ou non et qu'il s'agisse de sa résidence principale ou non, ce qui consacre la prééminence du droit de propriété.

Ce même article apporte une sécurité juridique supplémentaire en introduisant le Commissaire de Justice dans la boucle, puisque l'occupation illicite peut être désormais constatée par le Maire de la commune, par un Commissaire de Justice ou encore par un officier de police judiciaire. Cette nouvelle mission devra s'accompagner d'une réactivité sans faille tant du propriétaire que du Commissaire de Justice afin de sécuriser et accompagner au mieux la situation de la partie lésée.

Le législateur a également facilité la procédure au profit du propriétaire puisqu'il permet désormais, lorsque celui-ci ne peut apporter la preuve de son droit en raison de l'occupation, que le représentant de l'Etat dans le département sollicite dans un délai de soixante-douze heures l'administration fiscale pour établir celui-ci.

Dispositions relatives au droit des baux

Cette loi n'est pas exclusivement dédiée à l'occupation illicite d'un bien, elle aborde également la question du pré-contentieux dans les rapports locatifs découlant de la loi du 6 Juillet 1989.

Ainsi on soulignera l'art. 9 qui modifie en substance l'art. 24 de la loi précitée. Pour mémoire, cet article 24 organise la résiliation judiciaire du bail à l'inverse de l'art. 15 qui organise lui la résiliation non-judiciaire du bail via un congé.

La nouveauté est bien sûr l'apparition d'une clause résolutoire naturelle dans tous les contrats de location dépendant de cette loi.

Le locataire sera également informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, lorsqu'il aura reçu une assignation en résiliation du bail et expulsion.

L'art. 9 poursuit en introduisant une disposition qui, là encore, découlait du bon sens mais qui en pratique était suivie aléatoirement : désormais les délais de paiement lors de l'audience en résiliation du bail peuvent être accordés :

- A la demande du locataire, ce qui tombait déjà sous le sens ;

- Du bailleur, ce qui était moins courant ;

- Ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Cette dernière condition est intéressante car bien souvent nous avons constaté que les locataires n'étaient absolument pas à jour des loyers courants au moment de l'audience, ni en mesure de régler l'échéancier accordé. Pour autant ils bénéficiaient de délais qu'ils ne pouvaient pas tenir, obérant encore davantage leur situation... Cette disposition peut être vue comme en faveur du propriétaire, pour autant que le recouvrement puisse être effectué.

Cette dernière disposition est complétée par la reformulation du VII de l'art. 24 qui devient désormais le suivant : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge."

On observe que la suspension du jeu de la clause résolutoire en cas de délai de paiement n'est possible que si le juge a été saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire. On en déduit donc qu'elle continue de s'appliquer lorsque c'est le magistrat qui accorde d'office ces délais ?

L'art. 10 introduit également une nouveauté : la réduction du délai visé par le I de l'art. 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Jusqu'à présent la clause résolutoire était classiquement de deux mois, autrement dit, deux mois accordés au locataire pour apurer son arriéré de loyer à compter de la date du commandement de payer et au-delà duquel, en l'absence de régularisation, le bail était résilié.

Désormais ce délai passe à SIX SEMAINES. Il s'agit là d'une diminution du délai en faveur du propriétaire bailleur qui lui permet d'agir plus tôt dans la procédure.

A noter également que le délai minimal entre la délivrance de l'assignation en résiliation du bail et expulsion et la date d'audience est lui aussi ramené à SIX SEMAINES, puisqu'il est calqué sur le délai minimal de signalement de ladite assignation à la CCAPEX.

Il aurait été intéressant d'harmoniser ce délai avec les autres délais de la procédure (pour quitter les lieux, pour accorder le concours de la force publique). Il est à noter toutefois sur ce point, concernant plus particulièrement le délai laissé par le commandement de quitter les lieux, que celui-ci peut être supprimé lorsque l’occupant est entré par voie de fait, manœuvres, menaces ou contraintes ou encore s’il fait preuve de mauvaise foi qu'il faudra caractériser et démontrer.

Cet article règle enfin la question du montant à partir duquel la saisine de la CCAPEX était nécessaire. Jusqu'à présent, tout dépendait de la situation locale puisque c'était le représentant de l'Etat dans le département qui fixait par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette à partir duquel la saisine de la CCAPEX devenait obligatoire.

Désormais cette saisine est requise lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, ce qui a le mérite de clarifier et d'unifier le processus.

Ce signalement doit s'accompagner de la production d'informations. Ainsi, le Commissaire de Justice devra préciser les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants s'il en a connaissance. Il ne s'agit là que de la consécration du rôle social que nous avons au quotidien.

Au terme de la procédure et en l'absence de délivrance du concours de la force publique lorsqu'il est légalement requis, le propriétaire peut-être indemnisé par l'Etat de ce refus. Jusqu'à présent l'indemnisation se fondait notamment sur la période et le montant du loyer. La période COVID a entrainé une hausse des dossiers des indemnisations, les concours ayant été bloqués pendant de très longs mois. Les indemnisations se sont envolées.

Le législateur a compris qu'il fallait réguler cette procédure d'indemnisation et l'art. 11 vient préciser que les modalités d'évaluation de la réparation due au propriétaire en cas de refus du concours de la force publique afin d'exécuter une mesure d'expulsion seront précisées par décret en Conseil d'Etat.

Les dispositions introduites pour accompagner les locataires

L'art. 12 précise et renforce les missions de la CCAPEX.

Elle introduit une nouvelle obligation pour les Commissaires de Justice puisqu'il est indiqué qu'elle doit désormais être informée par ceux-ci dans un délai défini par décret, de toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée ou accordant des délais de paiement conformément au V de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais également des opérations d'expulsion.

D'ailleurs, l'article L.431-1 du Code des procédures civiles d'exécution précise désormais que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, le commissaire de justice chargé de l'expulsion transmet une copie du procès-verbal d'expulsion signifié ou remis à la personne expulsée au représentant de l'Etat dans le département ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Dans les faits, la transmission du procès-verbal d'expulsion via le module EXPLOC est déjà réalisée puisque les différents services impliqués dans la procédure en réclame une copie pour pouvoir clôturer le dossier. Le législateur consacre donc légalement la pratique.

Nous espérons bien évidemment que chaque saisine donnera droit à un émolument puisqu'elles devront être obligatoirement faite via un système informatisé qui, bien entendu, n'est pas gratuit, tout comme le temps que nous passerons à les faire. Dans cette attente il conviendra d'agir par analogie avec la tarification actuelle.

Pour conclure, au-delà de son titre qui peut être trompeur, cette loi introduit de réelles dispositions avantageuses pour les propriétaires. Même si elle ne fluidifiera pas à outrance la procédure d'expulsion, qu'il s'agisse d'un squat ou d'une location régulière, elle a au moins le mérite de proposer plusieurs solutions qu'il faudra, ne nous leurrons pas, renforcer encore davantage pour rétablir un équilibre certain entre le droit de propriété et le droit au logement.