Les spécificités du bail mixte à usage commercial et d'habitation

I - Qu'est ce qu'un bail mixte à usage commercial et d'habitation ?

Un bail mixte à usage commercial et d'habitation, c'est un peu la pizza à l'ananas du juriste en contentieux immobilier.

L'hypothèse de ce bail sucré/salé n'est pas rare en pratique et elle obligera le praticien à jongler entre les saveurs.

Evacuons d'ores et déjà la question de la nature du bail : nonobstant son volet habitation, un tel bail mixte sera nécessairement qualifié de bail commercial, avec toutes les conséquences que cela implique (renouvellement, indemnité d'éviction, etc.).

La jurisprudence est constante sur ce point et applique le principe d'indivisibilité du bail et de primauté du caractère commercial quelque ce soit la garniture de la pizza (habitation, activité civile, etc. principale ou accessoire).

En parlant de garniture, n'espérez pas échapper à la douceur de l'ananas en la substituant par des anchois AOP : la partie à usage d'habitation doit le rester, le preneur ne pouvant sans risquer une résiliation du bail transformer la partie habitation en annexe à usage commercial.

II -Quelles spécificités pour la résiliation de ce bail ?

En revanche une distinction claire doit être faite en cas de procédure d'expulsion puisque si le caractère commercial prime lors de la procédure de résiliation, les délais applicables par la suite diffèrent.

Tout d'abord, ne s'agissant pas d'une habitation à titre principal, l'art. 24 de la loi du 6 Juillet 1989 n'est pas applicable. Néanmoins, les dispositions du Code des procédures civiles d'exécution demeurent et le délai de 2 mois du commandement de quitter, la trêve hivernale ainsi que les délais pouvant être sollicités devant le Juge de l'Exécution sont applicables à la partie habitation.

Si la recette est simplifiée par la prédominance du caractère commercial, on se retrouve avec une procédure d'expulsion à deux vitesses dont la dégustation devra être soigneusement préparée sous peine de laisser la croute au bailleur.