Accès aux parties communes d'un immeuble pour l'Huissier : un décret au goût amer.

Publié le vendredi 28 Juin 2019 au Journal Officiel et applicable dès aujourd'hui, le décret n°2019-650 entend poser les règles permettant à l'Huissier de Justice et à son clerc assermenté, de pénétrer dans les parties communes des immeubles afin de procéder aux opérations de signification ou d'exécution.

Premier constat : ce volet n'est traité que par un unique article.

Second constat : cet article est insuffisant et ne prend pas en compte les difficultés pratiques de sa mise en oeuvre. 

I- Les modalités permettant de pénétrer dans les parties communes d'un immeuble.

Le Code de la construction et de l'habitation comportera un nouvel article R.111-17-1 ainsi rédigé :"(...) lorsque les parties communes d'un immeuble d'habitation ne sont pas accessibles librement depuis la voie publique, l'huissier de justice, ou le clerc assermenté, adresse, par tout moyen, une demande d'accès à celles-ci au propriétaire ou, en cas de copropriété, au syndic représentant le syndicat des copropriétaires concerné en justifiant de son identité, de sa qualité professionnelle ainsi que de la mission de signification ou d'exécution qui lui a été confiée"

On peut d'emblée noter que le législateur n'a pas souhaité formaliser la demande d'accès qui peut ainsi se faire par tout moyen (courrier, courriel ou simple appel téléphonique). En revanche il conviendra d'être vigilant dans la justification de la mission à l'origine de laquelle la demande est faite et ainsi ne pas outrepasser le secret professionnel en donnant par exemple le nom du copropriétaire concerné par l'acte de signification ou d'exécution.

Un deuxième article R.111-17-2 est également ajouté, selon lequel "Le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndic représentant le syndicat des copropriétaires concerné, remet à l'huissier de justice ou au clerc assermenté un moyen matériel d'accès aux parties communes ou lui adresse les codes lui permettant d'y accéder pour l'accomplissement de sa mission de signification ou d'exécution. La remise ou la transmission des moyens d'accès à l'immeuble intervient dans un délai maximal de cinq jours ouvrables à compter de la réception de la demande, contre récépissé ou par tout autre moyen propre à établir la preuve de la remise ou de la transmission et la date à laquelle celle-ci a eu lieu."

On observe que le propriétaire ou le syndic doit remettre à l'Huissier ou à son clerc assermenté le moyen technique de pénétrer dans l'immeuble (code d'entrée, badge, clé, etc.), dans un délai de 5 jours. On ne manquera pas de noter que l'Huissier ou son clerc sont ici astreints à un formalisme particulier puisqu'il doit être donné récépissé de cette transmission avec la précision de la date à laquelle celle-ci est intervenue.

Enfin, le décret instaure un article R. 111-17-3 qui dispose que "lorsqu'un moyen matériel d'accès aux parties communes lui a été remis en application de l'article R. 111-17-2, l'huissier de justice ou le clerc assermenté le restitue, sans délai et contre récépissé, au propriétaire ou, en cas de copropriété, au syndic représentant le syndicat des copropriétaires concerné, après accomplissement de sa mission de signification ou d'exécution."

Cet article indique clairement que l'Huissier ou son clerc assermenté devra, sans délai, restituer le moyen technique mis à sa disposition, là également contre récépissé.

II - Les lacunes de l'article régissant l'accès aux parties communes des immeubles.

Une rapide lecture de cet article permet immédiatement de repérer les difficultés que ces nouvelles règles vont poser ou les problèmes pratiques que celui-ci élude.

Le premier point concerne le délai de réponse dans lequel le syndic ou le propriétaire doit communiquer le moyen technique d'accès aux parties communes de l'immeuble. Le législateur n'est pas sans savoir que les échanges dématérialisés qu'il entend favoriser entraine inévitablement une accélération du fonctionnement "de la machine judiciaire". Les études sont de plus en plus confrontées à des délais extrêmement courts en terme d'exécution et de signification, parfois le matin pour l'après-midi même. Indiquer ce délai 5 jours n'est absolument pas pertinent, d'autant plus qu'on ne manquera pas de noter que l'Huissier, lui, doit restituer  "sans délai" le moyen technique mis à sa disposition : est-ce à dire qu'il devra dans la foulée de sa mission, se déplacer et bien souvent faire un détour dans sa tournée, jusqu'à l'agence immobilière ou jusque chez le propriétaire afin de lui restituer une clé ou un badge ? Il aurait été judicieux d'intervertir ces deux délais.

Deuxième point qui découle du premier : aucune sanction n'est prévue par le texte en cas de syndic ou de propriétaire récalcitrant ! Dès lors, comment s'assurer que ces dispositions seront respectées et permettront effectivement à l'Huissier de remplir sa mission ?

Enfin, troisième point et non des moindre mais qui découle tout simplement de la pratique : l'identité du propriétaire ou du syndic est bien souvent inconnu. Pour ce dernier, l'identité de celui-ci est habituellement indiqué... dans les parties communes de l'immeuble ! On imagine mal l'Huissier enquêter auprès de chaque agence immobilière afin d'identifier le syndic concerné.

On peut ainsi en conclure que cet article 14 apporte une avancée majeure dans l'accès aux parties communes des immeubles pour l'Huissier de Justice mais qu'il est clairement et indubitablement insuffisant pour qu'en pratique cela soit utile.