Loi ELAN (Evolution du Logement de l'Aménagement et du Numérique) : quel contenu ?

Attendue et critiquée par avance notamment par de nombreux professionnels de l’immobilier et les acteurs sociaux, la loi ELAN (pour Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) vient d’être publiée au Journal Officiel de la République ce samedi 24 Novembre 2018.

La version définitive de ce texte modifie en profondeur de nombreuses dispositions et touche un public vaste, de l’architecte au bailleur social, en passant par le propriétaire-bailleur particulier, le locataire social ou non, ou encore les communes et les copropriétés.

Nous traiterons ici uniquement des dispositions de cette loi qui touchent de près ou de loin le bailleur particulier et le locataire particulier, autrement dit uniquement des modifications apportées à la loi du 6 Juillet 1989. 

Les modifications apportées au régime des copropriétés fera l’objet d’un article distinct et succinct. 

Pourquoi cette restriction dans l’analyse de cette nouvelle Loi ?

Ce choix s’explique par le fait que dans le cadre de nos activités quotidiennes, nous sommes davantage confrontés à ces deux matières qu’aux autres pans légaux modifiés par ce nouveau texte.
Néanmoins vous pouvez retrouver l’intégralité de cette loi au Journal Officiel ici, étant entendu que le décret d’application de cette dernière n’a pas encore été publié.

I - L’instauration d’un nouveau contrat de bail : le ”bail mobilité”

Nouveauté majeure de ce texte, l’instauration d’un nouveau contrat de bail intégré à la loi du 6 Juillet 1989 et soumis aux dispositions du Titre I de cette dernière (article 107 de loi ELAN, futur article 25-12 et suivants de la loi du 9 Juillet 1989).

Ses caractéristiques sont les suivantes :

* Il ne peut être donné que pour un logement meublé tel que défini par l’article 25-4 ;

* Le locataire doit justifier, à la date de prise d’effet du bail (qui peut être distincte de celle de la signature), être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre du service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle ;

* Il s’agit d’un contrat de courte durée (1 mois minimum, 10 mois maximum), non renouvelable et non reconductible. Toutefois, la durée peut être modifiée une fois, par avenant, sans toutefois dépasser la durée maximale de 10 mois. A défaut, si les parties concluent un nouveau bail à l’expiration du bail mobilité, ce nouveau bail sera soumis aux dispositions relatives aux logements meublés ;

* Toute clause indiquant une solidarité entre colocataires et leurs cautions est interdite :

* Ce contrat est soumis aux dispositions concernant : 

- L’état des lieux (entrée/sortie) avec inventaire des biens présents dans le logement (art. 25-5) ;
- La fourniture par le bailleur des documents prévus à l’article 3-3 ;
- Les clauses réputées non-écrites ou abusives de l’article 4 ;
- Les obligations du professionnel de l’immobilier et du bailleur ressortant des articles 5, 6, 21, 22-1 (cautionnement), 22-2 (pièces à demander au locataire) ;
- Les obligations du locataire ressortant des articles 7, 7-1 et 8 ;
- La possibilité de former une colocation dans la limite de l’article 8 - I à IV ;
- Les règles applicables aux ”zones tendues” (art. 18) ;

* Ce contrat doit par ailleurs comporter les mentions suivantes dont certaines, soulignées, doivent particulièrement attirer votre attention car à défaut, le contrat de bail sera soumis aux dispositions relatives au bail meublé :

- Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
- Le nom du locataire ;
- La date de prise d'effet ;
- La durée du contrat de location conformément à l'article 25-14 ;
- La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ;
- La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;
- Le montant du loyer et ses modalités de paiement étant entendu que le montant est librement fixé et ne peut faire l’objet d’une révision en cours de bail (art. 25-16). Concernant les charges locatives, celles-ci doivent faire l’objet d’un forfait accompagnant le loyer. Aucune demande de complément ou régularisation ultérieure ne peut être faite ;
- Le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité conformément à l'article 25-12 ;
- Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;
- La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ;
- La mention informant le locataire de l'interdiction pour le bailleur d'exiger le versement d'un dépôt de garantie (art. 25-17);
- La mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité ;

Il a noter également que lorsque le logement se trouve au sein d’une copropriété, le bailleur doit communiquer au locataire les extraits du règlements de copropriété relatifs à la destination de l’immeuble, la jouissant et l’usage des parties privatives et communes tout en précisant la quote-part relative au lot loué dans chacune des catégories de charges. Cette communication doit se faire par voie dématérialisée, sauf désaccord de l'une des parties.

En cas de vente du logement, le nouveau bailleur doit notifier au locataire en place son nom ou sa dénomination sociale, ainsi que l’adresse de son domicile ou de son siège social ou, le cas échéants, ceux de son mandataire.

Quid de la fin du bail mobilité ?

Le futur article 25-15 dispose que le locataire pourra donner congé de son logement à tout moment sous réserve de respecter un délai de préavis d’un mois, par LRAR, par acte d’Huissier (conseillé) ou remise en mains propres contre récépissé ou émargement. 

Classiquement, le locataire sera redevable de l’ensemble des loyers et charges relatifs à la période couverte par le préavis, sauf si le logement est occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, sous réserve de l’accord du bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

II - La prise en compte de la situation de surendettement du locataire dont le bail est résilié.

La loi ELAN intègre dans la loi du 6 Juillet 1989 de manière explicite, la situation de surendettement du locataire faisant l’objet d’une procédure d’expulsion (art. 118).

Ainsi, l’article 24 de ladite loi de 1989 subit plusieurs modifications qui entreront en vigueur à compter du 1er Mars 2019 :

* Le magistrat notamment lors de l’audience visant à discuter de la résiliation du bail, invitera désormais les parties à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement.
Les dispositions suivantes, selon lesquelles ”pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”, sont désormais supprimées.

* La partie VI de l’article devient la partie IX. La nouvelle partie VI contient désormais une dérogation à la possibilité pour le juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de 3 ans. En effet, si une procédure de surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge doit statuer de la manière suivante :

- En cas de recevabilité du dossier de surendettement : des délais peuvent être accordés au locataire jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement ou la décision de la Commission imposant certaines mesures ou le jugement prononçant un rétablissement personnel avec ou sans liquidation ou encore jusqu’à la décision de clôture de la procédure de surendettement ;

- En cas de plan conventionnel de redressement ou de décision de la Commission de surendettement déjà établis : le juge accord les délais et modalités de paiement de la dette locative contenu dans le plan ou la décision Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement, la décision imposant les mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel avec ou sans liquidation judiciaire, ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

- En cas de contestation relative aux modalités de règlement imposées par la Commission : le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

- Deux nouvelles parties, VII et VIII sont créées :

Partie VII : pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus, étant précisé que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Partie VIII :  lorsqu'un rétablissement personnel avec ou sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. En cas de contestation de l’une de ces mesures, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.

III - Modifications diverses concernant la loi du 6 Juillet 1989.

* Cautionnement : l’article 134 de la loi ELAN modifie la première phrase de l’article 22-1 de la loi du 6 Juillet 1989 relatif au cautionnement. Il faut désormais lire que ”la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article.”

* Locataire violent et solidarité au règlement des loyers : la loi ELAN instaure un nouvel article 8-2 qui disposera que ”lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, accompagnée de la copie de l'ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l'autre membre du couple ou de la copie d'une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.” Il est également précisé que la solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prendront fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier pour les dettes nées à compter de cette date. Autre point important,  le fait pour le locataire auteur des violences de ne pas acquitter son loyer à compter de la date mentionnée au deuxième alinéa est un motif légitime et sérieux pouvant justifier la délivrance d’un congé par le bailleur.

* Commandement de payer les loyers avec rappel de clause résolutoire : les nouvelles dispositions (art. 137) simplifient le contenu de l’acte de l’Huissier de Justice pour davantage de clarté au profit du locataire défaillant ;

* Dispositions applicables au contrat de bail : cette nouvelle loi procède à une réécriture des dispositions relatives au montant du loyer dans les ”zones tendues”. Ainsi, lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué. Concernant les communes soumises à un encadrement des loyers, ces derniers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références. Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants. A noter également la suppression du 13ème alinéa de l’article 3 et d’une phrase du 14ème alinéa du même article.

* Suppression de l'article relatif à la garantie universelle des loyers : la loi ELAN contient un article 154 qui indique très clairement que l’article 24-2 de la loi du 6 Juillet 1989 relatif à la création d’une garantie universelle pour les loyers est purement et simplement… abrogé !

Les conditions et modalités d'application de ces différentes dispositions seront bientôt détaillées par des décrets d'application actuellement en cours d'écriture.