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Copropriété et sous-location de logements via les plateformes en ligne

Le 16 septembre 2018
Copropriété et sous-location de logements via les plateformes en ligne
La sous-location de logement par les plateformes en ligne (Airbnb, Abritel, Wimdu, etc.) et son contentieux, tant pour le bailleur-propriétaire vis-à-vis de son locataire que pour les copropriétés vis-à-vis de leurs copropriétaires

L'essor fulgurant des plateformes de location de logements en ligne a entrainé l'apparition d'un nouveau contentieux devant les juridictions.

En effet, de nombreux propriétaires se sont aperçus que leurs locataires utilisaient ces plateformes de location afin de sous-louer leur logement, dégageant parfois un "loyer" par mois supérieur au prix payé au véritable bailleur.

I - Sous-location et bail soumis à la loi du 6 Juillet 1989.

La loi du 6 Juillet 1989 dans sa version actuelle est très claire à ce sujet. L'article 8 dispose que le locataire ne peut sous-louer son logement, sauf accord écrit du bailleur. Dans ce cas, le prix de la sous-location ne doit pas être supérieur au prix de la location régulière et dans cette hypothèse, le sous-locataire ne bénéficie pas des dispositions protectrices de la loi du 6 Juillet 1989.

Il est donc impératif que deux conditions soient réunies : une autorisation écrite du propriétaire bailleur et un prix de sous-location inférieur au prix de la location initiale.

Dans les faits, ces deux conditions ne sont que très rarement remplies. En effet, bien souvent, le propriétaire bailleur n'est pas (immédiatement) informé de la mise en sous-location de son logement via notamment les plateformes en ligne dédiées à cette pratique. L'autorisation écrite est donc pour ainsi dire, inexistante.

D'autre part, le prix de la sous-location est bien souvent plus élevé que celui de la location elle-même, notamment s'il on procède à un cumul des "revenus" liés à la mise à disposition du logement par le biais des plateformes dédiées.

Face à ces deux carences dans le respect de l'article 8 précité, le propriétaire bailleur peut agir en demandant la résiliation du contrat de bail pour motif sérieux et légitime, ou encore demander la restitution des sommes perçues par son locataire au titre de la sous-location.

Les nuisances créées par cette pratique (flux important de voyageurs, fêtes improvisées, non-respect du règlement intérieur de la copropriété, dégradations, etc.) peuvent étoffer le dossier et peuvent surtout faire l'objet d'un constat par Huissier de Justice.

Notre étude basée à Grenoble, peut procéder à ce type de constat dans toute l'Isère ou encore interroger dans une sommation interpellative, les occupants des lieux.

Récemment, dans un arrêt du 5 Juin 2018, la Cour d'appel de PARIS a condamné plusieurs locataires à procéder au remboursement au propriétaire des somme perçues au titre de la sous-location d'un très bel appartement au coeur de PARIS. La Cour s'est fondée sur un principe essentiel du droit de la propriété qui est le droit d'accession. Le principe est simple : un propriétaire a le droit de récolter les fruits produit par son bien (le fameux fructus). La Cour d'appel a donc considéré que les sommes perçues au titre des sous-locations successives s'analysaient en fruits produit par l'appartement et qu'elles devaient nécessairement revenir au propriétaire, nonobstant le versement d'un loyer par les locataires qui ne vise qu'à compenser l'usus dont ils bénéficient.

Mais outre ces aspects liés à cette pratique contestable sur plusieurs points, une nouvelle difficulté a émergé ces derniers mois et concerne tout particulièrement la copropriété en elle-même.

II - Sous-location et copropriété.

Si la location (ou bien souvent la sous-location) d'un logement individuel ne pose pas de problèmes particuliers hormis ceux évoqués précédemment, la mise en location via des plateformes en ligne telles que Airbnb ou Abritel - pour ne citer que les plus utilisées -, n'est pas sans causer des désagréments lorsque le logement est situé au coeur d'une copropriété. Cette situation est malheureusement la plus courante.

Entre les va-et-vient incessant de touristes et d'inconnus entrainant un sentiment d'insécurité pour les habitants de l'immeuble, les nuisances sonores, olfactives parfois, les fêtes improvisées et les dégradations dans les parties communes, la sous-location des logements situés en copropriété cause d'inévitables désagréments aux autres copropriétaires.

C'est face à la hausse constante de ces locations temporaires et à la place de plus en plus considérable donnée aux plateforme de réservation en ligne, que des copropriétés ont commencé à poursuivre leurs copropriétaires qui s'adonnaient à cette pratique juteuse.

Ainsi, dans un arrêt de la Cour de Cassation en date du 8 Mars 2018, la Haute Juridiction a donné raison à la Cour d'Appel de Versailles en ce qu'elle avait condamné un copropriétaire à remettre en état les lots lui appartenaient et qui avaient fait l'objet de transformation afin de pouvoir accueillir des locataires via une célèbre plateforme de location saisonnière en ligne (création de mini-studios dans quatre appartements, service de blanchisserie et de ménage proposés aux locataires temporaires).

La copropriété a ainsi réussi à démontrer que les travaux engagés par ce copropriétaire dans les quatre appartements afin de permettre l'accueil de touristes, ont rendu la destination de ses lots incompatible avec le règlement de copropriété qui prévoyait un usage d'habitation avec possibilité d'usage mixte (professionnel/habitation). Or en l'espèce les transformations opérées par le copropriétaire tendaient davantage vers un usage commercial, ce qui était donc contraire au règlement de copropriété.

Le pourvoi en cassation du copropriétaire hôtelier a donc été rejeté.

Notre étude basée à Grenoble peut agir pour votre copropriété et peut procéder aux constations nécessaires, dans l'agglomération et dans toute l'Isère, au soutient de votre dossier. Nous pouvons également envisager la délivrance d'une sommation interpellative à destination des occupants des lieux.

Attention toutefois si votre copropriété envisage de mener une telle action. L'arrêt en question concernait une situation "extrême" au sens où le copropriétaire avait réalisé des travaux conséquents, dans quatre appartements, avec la mise en place de services en location. Ce sont ces éléments qui ont caractérisés la destination commerciale des lieux.

Il est donc important de vérifier au préalable le contenu du règlement de copropriété et les éléments de l'infraction par le copropriétaire. Ainsi, un usage strictement "bourgeois" de l'immeuble peut justifier une telle action alors qu'un usage mixte peut laisser quelques doutes sur le succès d'une telle procédure. 

Enfin, il est à noter que très récemment la plateforme Airbnb a conclu un accord avec le principal réseau d'agences immobilières française afin d'organiser la sous-location et mettre en place une répartition équitable des revenus liés à cette pratique entre le locataire, le propriétaire et... l'agence immobilière. Toutefois, il a été précisé que l'accord du bailleur demeurerait nécessaire... Ce qui est un moindre mal !